收到僭建清拆令代表屋宇署已確認物業存在未經批准嘅建築工程，業主必須喺指定期限內將僭建物清拆還原，否則可能面臨檢控、罰款甚至監禁。
僭建清拆令係乜？點解會收到？
僭建清拆令，顧名思義，係屋宇署根據《建築物條例》（第123章）發出嘅法定命令，要求業主清拆未經批准嘅建築物或更改工程。講真，收到呢封信，好多業主都會即時頭痛，因為佢意味住你物業入面某啲「加建」或者「改動」係唔合規矩，需要還原。通常會收到清拆令，係因為有市民投訴、屋宇署巡查，或者買賣物業時律師查冊發現僭建問題而轉介。
我試過有次幫朋友睇樓，明明間屋裝修得好靚，但律師查冊一睇，先發現露台外推咗一小截，業主竟然收過清拆令但冇處理，搞到交易差啲告吹。所以話，僭建問題真係唔可以輕視。
常見僭建物類型有哪些？
香港常見嘅僭建物五花八門，由小至大都有，好多時業主都唔為意自己屋企有僭建。最普遍嘅包括：
- 露台圍封或外推：將露台改建成室內空間，增加實用面積。
- 天台構築物：喺天台加建花園屋、玻璃屋或儲物室等。
- 平台加建：喺平台範圍加建圍牆、簷篷或搭建物。
- 垂直擴建：將單位向外伸延，例如外牆或窗台擴大。
- 改動主力牆或間隔牆：未經審批拆除或改動內部結構牆，影響樓宇安全。
收到僭建清拆令，業主應該點做？
當你收到僭建清拆令，最緊要係保持冷靜，並立即採取行動。首先，仔細閱讀清拆令嘅內容，了解僭建嘅具體位置、性質同埋清拆限期。一般而言，清拆令會指定一個期限，通常係30至90日不等，要求業主完成清拆並通知屋宇署。如果對清拆令有任何疑問，應該盡快向專業人士，例如測量師、建築師或律師尋求意見。
參考 僭建物種類與處理方法 及 屋宇署 PNAP ADM-2 號作業備考。
清拆程序與時間表如何？
收到清拆令後，一般嘅處理程序如下：
- 確認僭建物位置及性質：聘請合資格建築專業人士（如認可人士或註冊結構工程師）進行現場勘察，確認清拆令所指嘅僭建物。
- 擬定清拆方案：專業人士會根據僭建物嘅情況，制定安全、有效嘅清拆方案。
- 委聘承建商：選擇有牌照、信譽良好嘅註冊承建商進行清拆工程。
- 向屋宇署提交清拆計劃（如需要）：對於較複雜或涉及結構嘅僭建，可能需要向屋宇署提交詳細嘅清拆計劃書。
- 進行清拆工程：承建商會喺專業人士監督下，按照方案進行清拆。清拆期間需注意安全，確保唔會影響樓宇結構或公眾安全。
- 提交完工證明：清拆工程完成後，專業人士會向屋宇署提交完工證明書及相關照片，證明僭建物已完全清拆並還原。
- 屋宇署覆檢：屋宇署會派員實地覆檢，確認僭建物已清拆。如果符合要求，清拆令就會解除。
整個過程嘅時間表會因應僭建物嘅複雜程度、專業人士嘅安排同埋屋宇署嘅處理速度而有所不同。簡單嘅僭建可能數星期內搞掂，但複雜嘅可能需要數個月。講開又講，上次幫朋友處理佢喺旺角嘅舊樓單位，一個天台僭建花園屋，由收到清拆令到完全解除，足足搞咗四個月，因為要搵合適承建商同埋申請施工許可。
不遵從僭建清拆令會有咩後果？
不遵從僭建清拆令嘅後果可以好嚴重，業主絕對唔可以掉以輕心。屋宇署有權採取進一步嘅執法行動，包括檢控、罰款、甚至監禁。根據《建築物條例》，任何人士無合理辯解而沒有遵從清拆令，即屬犯罪。
- 檢控及罰款：初犯者最高可被罰款港幣20萬元及監禁一年；持續罪行則可被加判每日罰款港幣2萬元。
- 強制清拆及收回費用：如果業主拒絕清拆，屋宇署有權自行安排承建商進行清拆工程，並向業主追討所有相關費用，包括行政費、工程費等，而且費用通常會比業主自己請人清拆貴好多。
- 物業釘契：不遵從清拆令會導致物業被「釘契」，即喺土地註冊處登記相關命令。呢會嚴重影響物業嘅買賣交易，因為買家好難會承接一個有釘契問題嘅物業。
- 影響按揭申請：銀行喺審批按揭時，會考慮物業是否存在僭建或清拆令問題。有清拆令嘅物業，銀行可能會拒絕批出按揭，或者大幅降低按揭成數。
- 安全風險：僭建物本身可能存在結構安全隱患，一旦發生意外，業主需負上全部責任，甚至可能導致傷亡。
如何避免收到僭建清拆令？
預防勝於治療。避免收到僭建清拆令嘅最佳方法，就係從源頭做起，確保所有建築工程都符合法例要求。其實好多時業主都係無心之失，或者聽信咗啲唔專業嘅裝修師傅建議，話咁快就整咗啲唔合規嘅嘢出嚟。
物業買賣時如何查核僭建？
喺買賣物業時，買家一定要做足功課，查核物業有無僭建問題。最基本嘅方法包括：
- 委託律師查冊：律師會喺土地註冊處查閱物業嘅相關紀錄，包括有無屋宇署發出嘅清拆令或勸諭信。
- 聘請測量師驗樓：專業測量師可以憑經驗同專業知識，喺驗樓時發現潛在嘅僭建物。佢哋會對單位嘅內部結構、外牆、窗台、露台同天台等位置進行仔細檢查。
- 查閱屋宇署紀錄：業主或準業主可以向屋宇署申請查閱物業嘅建築圖則同埋相關文件，比對現況同圖則有無出入。
- 向業主查詢：直接向賣方查詢物業有無僭建問題，並要求喺買賣合約中列明相關條款，保障自身權益。
話咁快就見到好多準買家因為疏忽咗呢一步，結果買咗間有僭建嘅樓，之後要自己承擔清拆費用同法律風險。試過先知，呢啲錢真係唔慳得。
常見問題 FAQ
Q1：收到僭建清拆令後，我可以提出上訴嗎？
可以。業主若認為清拆令有誤或不合理，可於指定期限內向建築事務監督提出書面上訴，並提供理據支持。上訴期通常為21日。
Q2：清拆僭建物嘅費用大約要幾多？
清拆費用因僭建物嘅大小、複雜程度、所需工程同埋承建商而異，由數千港元到數十萬港元不等。建議多找幾間承建商報價。
Q3：如果僭建物係前業主建造嘅，現業主仲需要負責清拆嗎？
需要。根據《建築物條例》，清拆令係針對物業本身而非個別業主，所以現任業主有責任遵從清拆令，即使僭建係前業主所為。
Q4：清拆令會唔會過期？我可唔可以唔理佢？
清拆令並無「過期」一說，除非業主已遵從命令並獲屋宇署確認。唔理清拆令會導致法律檢控、罰款同埋物業被釘契等嚴重後果。
Q5：點樣知道我屋企有冇僭建？
最穩陣嘅方法係聘請認可人士或註冊結構工程師進行專業評估。佢哋會比對現況同屋宇署存檔嘅建築圖則，判斷有無僭建物。