違例建築工程清拆令是屋宇署根據《建築物條例》發出，要求業主在指定時間內清拆未經批准或不符合法規的建築物或改動，以確保建築安全及符合土地用途規劃。
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點解會收到違例建築工程清拆令？常見原因係咩？
收到違例建築工程清拆令，好多業主都會一頭霧水，甚至感到徬徨。其實，屋宇署發出清拆令，主要係因為發現物業存在未經批准嘅建築工程，而呢啲工程可能影響到建築物結構安全、消防安全，或者阻礙公共空間。
最常見嘅例子包括僭建露台、天台屋、圍封騎樓、擴建地舖、改動承重牆，甚至係將單位內嘅間隔牆隨意拆除而未經申請。有時，連加裝冷氣機支架、鋁窗或者招牌，如果尺寸過大或者位置不當，都有機會被視為違例建築。有啲情況係前業主遺留落嚟嘅問題，但清拆令係跟物業而唔係跟人，所以新業主一樣要承擔責任。
違例建築工程清拆令的法律依據與潛在風險
根據香港法例第123章《建築物條例》，任何建築工程都必須事先獲得屋宇署嘅批准同埋同意。如果工程未經批准就進行，或者唔符合批准圖則嘅要求，就會被界定為違例建築工程。屋宇署會先派員巡查，確認違規後，就會向業主發出清拆令。
如果業主唔理會清拆令，除咗會被檢控同罰款，最高可處罰款港幣20萬元及監禁一年，並可就罪行持續嘅每一天，另處罰款港幣2萬元。更嚴重嘅係，違例建築工程可能導致結構危險，一旦發生意外，業主可能要負上民事同刑事責任。講真，呢啲風險真係唔值得冒。
收到違例建築工程清拆令後，業主有咩責任同應對步驟？
收到清拆令，業主首要嘅係保持冷靜，並立即採取行動。呢個係法律文件，唔可以輕視。
- **仔細閱讀清拆令**：首先要清楚了解清拆令嘅內容，包括違規嘅具體位置、性質，同埋要求清拆嘅限期。通常會有圖則標示違規部分。
- **尋求專業意見**：盡快諮詢專業人士，例如認可人士（Authorized Person, AP）、註冊結構工程師（Registered Structural Engineer, RSE）或律師。佢哋可以幫你評估情況，提供最合適嘅解決方案。
- **提交合理解釋或申請保留**：如果認為清拆令有誤，或者違規建築有機會符合「豁免審批工程」嘅條件（雖然機會唔大），可以透過認可人士向屋宇署提交書面解釋或申請保留。但呢個過程通常比較複雜，成功率亦唔高。
- **委聘承建商進行清拆工程**：如果確認需要清拆，就必須委聘合資格嘅註冊承建商進行清拆工程。切記唔可以自己隨便清拆，因為涉及結構安全，必須由專業人士監督。
- **通知屋宇署完成清拆**：清拆工程完成後，承建商或認可人士需要向屋宇署提交完工證明，以便屋宇署派員檢查，確認清拆令已經遵從。
我試過有次幫朋友處理一個位於旺角嘅舊樓單位，佢買入後發現天台有僭建屋。收到清拆令後，佢好驚。我建議佢即刻搵咗個相熟嘅認可人士，評估完之後，雖然要花幾萬蚊請承建商清拆，但至少免除咗日後更大嘅法律麻煩同罰款。講真，呢啲錢真係唔慳得。
點樣避免違例建築工程清拆令？買樓前有咩要注意？
預防勝於治療，呢句說話喺處理違例建築工程清拆令上尤其適用。最有效嘅方法，當然係喺買樓前做足功課，避免買入有僭建問題嘅物業。
買樓前必須進行的盡職審查
喺簽署買賣合約前，準買家應該要求賣方提供所有建築圖則，並對照物業現況。如果發現有任何不符，或者有懷疑嘅改動，就應該要求賣方解釋清楚。必要時，可以聘請專業人士，例如測量師或者認可人士，進行物業勘察。佢哋會仔細檢查物業，評估是否存在違例建築工程，並提供專業意見。
參考 物業勘察注意事項 及 屋宇署建築物條例及參考資料。呢個步驟雖然會增加少少成本，但相比日後收到清拆令嘅巨額開支同精神壓力，絕對係物有所值。有時，律師亦會喺土地查冊時發現相關嘅清拆令紀錄，但最好都係自己主動檢查。
違例建築工程清拆令對物業價值同買賣有咩影響？
違例建築工程清拆令對物業價值同買賣嘅影響係非常顯著嘅，甚至可以話係致命傷。銀行喺審批按揭時，會將物業嘅違例建築狀況納入考慮。
如果物業存在嚴重嘅違例建築，或者已經收到清拆令但未遵從，銀行好大機會會拒絕批出按揭，或者大幅調低估價。呢個情況會令準買家難以取得足夠貸款，從而影響物業嘅流通性同價值。試過有客戶問我，佢個單位天台有僭建屋，銀行估價竟然比市價低咗兩成，最後要大幅減價先賣得出。話咁快，個問題就搞到佢損失慘重。
其次，即使有買家願意購入，通常都會要求賣方喺交易前處理好所有違例建築問題，或者喺樓價上作出大額折扣作為補償。有時，買家甚至會喺買賣合約中列明，如果日後因違例建築而產生任何費用或法律責任，賣方必須承擔。所以，業主應該盡早處理違例建築工程清拆令，避免日後賣樓時遇到不必要嘅阻礙同損失。
常見問題 FAQ
Q1：違例建築工程清拆令有冇追溯期？
違例建築工程清拆令並無追溯期，只要建築物被發現有違規情況，屋宇署就有權發出清拆令，不論該僭建工程係幾時建成。
Q2：如果我唔理會清拆令會有咩後果？
唔理會清拆令可能導致被檢控、罰款甚至監禁，最高罰款港幣20萬元及監禁一年，並可持續罰款每日港幣2萬元。
Q3：買樓前點樣查核物業有無違例建築？
買樓前應要求賣方提供建築圖則對照物業現況，或聘請測量師、認可人士進行勘察，並查閱土地註冊處資料。
Q4：清拆違例建築工程嘅費用大約要幾多？
清拆費用視乎違規建築嘅規模、複雜程度同位置而定，由數千港元至數十萬港元不等，建議向註冊承建商查詢報價。
Q5：清拆令係咪可以上訴？
業主可以在收到清拆令後28天內，向建築物上訴審裁小組提出上訴，但必須提供充分理據支持上訴申請。