違例建築物，俗稱「僭建」，指任何未經屋宇署事先批准而進行的建築工程，常見於香港住宅、商業及工業樓宇，可能構成安全隱患並導致法律責任。
違例建築物究竟是什麼？構成違法嗎？
違例建築物是指任何在樓宇落成後，未經屋宇署事先批准，或未有符合《建築物條例》（第123章）及相關規例而進行的建築工程。這些工程可能包括加建、改動、重建或拆卸部分樓宇，例如在天台加建構築物、圍封露台、改動結構牆，甚至搭建花園平台等。講真，好多業主可能因為唔清楚法例，或者想增加實用面積而「僭建」，但其實一旦被發現，就會構成違法行為，並需承擔法律責任。
常見的違例建築物類型有哪些？
在香港，違例建築物的類型五花八門，最常見的包括：
- **天台僭建物**：在天台加建石屋、鐵皮屋、玻璃屋等，是香港舊樓常見問題。
- **平台僭建物**：於平台或花園加建構築物，例如簷篷、儲物室，甚至擴建客廳。
- **圍封露台或改建窗戶**：將露台完全圍封，或改動原有窗戶設計，增加室內空間。
- **分間單位（劏房）**：將一個住宅單位非法分間成多個獨立單位，通常涉及改動結構或消防安全設施。
- **非法招牌或簷篷**：未經批准安裝的突出建築物，可能對行人構成危險。
- **改動結構牆或主力牆**：這是最嚴重的違例建築物之一，可能影響整棟大廈的結構安全。
我試過有朋友買二手樓時，發現單位露台有僭建，銀行估價都受影響，要先處理好先批到按揭。所以，買樓前做足功課，了解清楚有無僭建，真係好重要。
處理違例建築物有哪些步驟？
處理違例建築物，最常見的方法就是按屋宇署的要求將其拆除，或者在特定情況下嘗試申請合法化。但無論哪種方式，都需要嚴謹的程序和專業的協助。話咁快，好多業主收到清拆令就手足無措，其實只要按部就班，問題總有解決辦法。
- **收到屋宇署清拆令或勸喻信**：這是處理違例建築物的第一步，通常會明確指出僭建位置及要求清拆的期限。
- **尋求專業意見**：應立即諮詢認可人士（Authorized Person，簡稱AP）或註冊結構工程師（Registered Structural Engineer，簡稱RSE），評估僭建物的性質、安全風險及處理方案。
- **提交清拆建議書或合法化申請**：根據專業意見，向屋宇署提交詳細的清拆方案，或在極少數符合條件的情況下，嘗試申請合法化。
- **聘請承建商進行工程**：清拆工程必須由註冊承建商進行，並嚴格遵守安全規範，確保工程不會影響樓宇結構或公眾安全。
- **屋宇署驗收及撤銷命令**：工程完成後，屋宇署會派員實地驗收，確認違例建築物已妥善處理，並撤銷相關命令。
參考 樓宇買賣注意事項 及 屋宇署關於僭建物的執法政策。
如何避免購買到有違例建築物的物業？
買樓是人生大事，避開有違例建築物的物業可以省卻很多麻煩。講開又講，好多準買家只睇樓價同裝修，忽略咗潛在嘅僭建問題，試過先知後患無窮。
物業交易中常見的違例建築物陷阱？
在物業交易中，違例建築物是一個常見的「地雷」。準買家可能因為以下原因而購入有僭建物業：
- **資訊不對稱**：賣家可能刻意隱瞞僭建情況，或者自己也未意識到某些改動屬於違法。
- **輕視風險**：部分買家認為小型僭建問題不大，或者覺得可以「搏一搏」不被屋宇署發現。
- **缺乏專業檢查**：未有聘請專業人士進行詳細的樓宇檢驗，未能及早發現僭建問題。
- **銀行估價影響**：有僭建的物業通常難以獲得銀行足額按揭，甚至可能被拒絕批核。
上次幫朋友揀樓，就特別提醒佢要留意天台單位同埋低層連花園單位，呢啲通常係僭建黑點。簽約前，一定要睇清楚屋宇署嘅紀錄，同埋搵個專業驗樓師傅上門睇真啲。
違例建築物會帶來什麼法律後果？
違例建築物絕非小事，一旦被屋宇署發現並發出命令，業主必須遵從。如果業主未有在指定期限內遵從清拆令，屋宇署可以採取進一步的執法行動，包括向業主提出檢控，並可判處罰款及監禁。嚴重者，屋宇署甚至可以聘請承建商代為清拆，然後向業主追討所有費用，並加上監督費及附加費。長遠來說，有違例建築物的物業，其轉售價值會大打折扣，甚至難以出售。
常見問題 FAQ
Q1：屋宇署如何發現違例建築物？
屋宇署主要透過市民舉報、日常巡查、處理建築圖則時發現，或從衛星圖像及航拍照片中識別違例建築物。
Q2：小型違例建築物是否可以豁免清拆？
屋宇署設有「小型工程監管制度」，部分小型工程如符合特定條件並經認可人士申報，可豁免屋宇署審批，但這不代表所有小型僭建都可豁免。
Q3：購買有違例建築物的物業會有什麼風險？
購買有僭建的物業可能導致銀行拒絕按揭、收到屋宇署清拆令、物業貶值、轉售困難，甚至面臨法律訴訟和罰款。
Q4：業主收到清拆令後應如何處理？
收到清拆令後，業主應立即諮詢認可人士或註冊結構工程師，了解清拆要求和期限，並安排合資格承建商進行清拆工程。
Q5：違例建築物會影響物業按揭嗎？
會。銀行在審批按揭時，會考慮物業是否有違例建築物，有僭建的物業可能會影響估價，導致按揭成數不足，甚至不獲批核。